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個人信貸代辦 閩七條或成各地調控范本
“新一輪救市力度超出你的想象。”從去年10月份開始，隨著房貸結清二套算首套的優惠政策下發，以及一系列的降息降準來襲，中國房地產救市大幕已然開啟。而全國兩會之後，伴隨著李克強總理“鼓勵自主改善性住房需求”的表態，新一輪救市政策馬上出臺瞭。記者瞭解到，目前已有多地對公積金政策進行瞭調整，福建省更是直接下發“閩七條”救市。業內專傢指出，接下來全國各地將迎來救市政策密集出臺期，在部分區域可能加速樓市回暖。
??類似2008年的救市大幕或已在拉開
??兩會剛剛結束，李克強總理關於“鼓勵自主改善性住房需求”的表態還在發酵當中，就已經有地方按捺不住，發出瞭新一輪救市的第一槍。
??去年8月率先在全國出臺省級救市政策的福建又一次走在全國前列，近日，福建省發出瞭首個省級救市政策，《關於穩定住房消費支持剛性住房需求的若幹意見》，從放寬首套房首改房認定標準，加大使用住房公積金購房支持力度，加強住非看不可的青年創業貸款條件超划算的絕招房金融服務等方向著手，開始救市。
??根據《意見》，除購買別墅外，個人購買首套房、首改房(含一手房和二手房)，不論其面積大小，均可享受首套房有關優惠政策。個人購買首套房後再次購房，除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級、購買“學區房”等情形認定為首改房外，所購房屋屬於舊房換新房、傢庭成員上班及子女上學距離變近、居住環境有所改善，均認定為首改房。
??中原地產首席市場分析師張大偉稱，該《意見》中，最大的亮點就是對首改房認定標準的變化。“基本上，二套房等於首套。閩七條將會成為全國其他省份調控樓市的參考范本，接下來將有一系列省市會根據自身的特點和需要，出臺類似的調控舉措，以促進樓市消費。”
??“新一輪救市力度超出你的想象。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，2015年前兩個月的房地產數據非常糟糕，如果房地產市場不能復蘇，穩增長壓力將要比去年還要大。“總理通過政府工作報告，明確2015年房地產政策的原則與方針之後，接下來相關部委肯定要落實、會出文件。貨幣化補貼與收購存量房屬於必須，房貸放松也是必然，稅收也可能減負，限外也可能取消。”
??楊紅旭預測，接下去部委的房貸政策，還將會進一步放松，至少部分與閩七條相一致；還將有更多的市級政府、省級政府出臺類似閩七條的救市文件，大多都將同樣打著“穩定住房消費、支持自住需求”的旗號。有業界人士感慨，類似2008年的救市大幕或已在拉開。
??多地放寬公積金政策成救市急先鋒
??作為披著福利袈裟，又極易操控的公積金，幾乎在每一輪的救市當中就扮演著急先鋒的角色。即便是在兩會尚未結束、政策風向未定的情況下，不少地方就已經將公積金作為救市的突破口瞭。
??今年3月6日，浙江省就發佈通知，在資金流動性可控的前提下，盡可能放寬租房提取政策，擴大住房公積金用於住房消費的范圍。3月17日，湖北省宣佈該省各地目前均已開通公積金異地貸款業務。此外安徽、湖南、陜西等省在兩會前亦紛紛調低瞭個人住房公積金貸款利率。
??3月20日，住房城鄉建設部部長陳政高在對住房公積金管理工作作出重要部署時強調，各地要發掘住房公積金的巨大潛力，用好用足住房公積金。要提高資金使用效率，使住房公積金在支持居民基本住房需求、改善民生方面發揮更大作用。希望各地進一步降低門檻，增加公積金貸款額度，簡化手續，建立方便快捷的業務流程，縮短辦理時限，采取公積金跨省、跨市異地支取使用的措施。
??福建“閩七條”在公積金方面亦響應建設部說法，對住房公積金繳存職工的貸款申請，不再查房；各地住房公積金個貸使用率可以達到95%以上；對首次申請住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%等。
??在近半年來一直無法出臺救市政策的一線城市，也在公積金政策的調整上開始蠢蠢欲動。近日廣州住房公積金中心證實，初步提出瞭用商業貸款置換公積金貸款的解決方案。具體來說，就是商業銀行向購房者提供貸款，公積金中心則補貼商業貸款和公積金貸款之間的利息差。這樣一來，將會有更多的人能夠享受低利率的房貸。
??此外上海近日也傳出將提高公積金貸款額度，個人貸款額度從40萬提80萬，傢庭從70萬提到140萬。
??公積金政策最易操控，但易致“餘額告急”
??楊紅旭認為，總理要求支持購房，但商業貸款易受到商業銀行利益的牽絆，而公積金則由政府操控，要放松是最容易的。
??對於目前各地對公積金貸款的各種松綁，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，這些政策在短期內可以有效刺激需求入市，為市場帶來一波放量的“窗口期”。但是，隨著市場成交放量，各地對於公積金需求量將明顯增加，而各地住房公積金繳存增速低於放貸的速度等原因會導致不少城市的住房公積金“餘額告急”。“比如當前的廣州市，盡管廣州公積金貸款利率也降低瞭，但是由於廣州公積金貸款額度緊張，很多人都搶不到公積金貸款額度。”
??他認為，由於額度不足的問題，利用公積金刺激樓市需求的政策可持續性並不高。開發商和購房者還應該把握好這個短期政策紅利導致的市場放量“窗口期”，否則，公積金貸款政策紅利轉瞬即逝，開發商就會錯過推盤時機，購房者也會錯過最佳購房時機。
??“廣州限購全面放開可能性不大”
??對於近期新一輪的救市，方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，這可能會導致樓市回暖加速，成交量進一步放大，成交價格也可能在下半年開始出現上漲。“除瞭公積金政策的放松，例如二手房營業稅減免時間從五年改為三年，二套房首付和貸款利率的下調，限購政策的進一步松綁，都可能成為這一輪救市的‘招數’。”
??北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同則認為，這一輪救市應該往促進成交量這方面引導，有價無市不應該是追求的目標。如果一味追求救價的話，可能以後會後悔莫及。
??不過對於廣州而言，鄧浩志認為實行公積金貼息貸款可能性很大，這對緩解公積金壓力有很大幫助；“不過限購全面放開的可能性不會太大。”
??韓世同表示，現在廣州限購沒有放開，但是限貸已經放開瞭，就相當於綁住手腳讓人跑步一樣，是跑不快的。“一線城市全部退出限購不太現實，但是可以考慮局部優化，如高端物業能不能放開第三套，郊區樓盤放開限購。”
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??2008年全國性救市政策：
??⒈證監會表示支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現做大做強。
??⒉2008年9月16日到12月23日央行百日內連續5次降息，公積金貸款利率相應下調。
??⒊財政部、國傢稅務總局兩部委明確，首次購90平方米及以下普通住房，契稅暫下調至1%，免征個人購銷住房印花稅。
??⒋加大對居民購買普通自住房的支持力度，商業銀行對符合政策新發放的商業性個人住房貸款利率的下限調整為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。
??⒌對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低於當地平均水平，再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。
??⒍將個人購買普通住房超過5年(含5年)轉讓免征營業稅，改為超過2年(含2年)轉讓免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。
??本輪全國性救市政策(去年至今)：
??⒈央行要求銀行“優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”。
??⒉全國已有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購。截至目前，全國僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個城市的限購還沒有放開。
??⒊中國人民銀行、中國銀監會聯合下發《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱“9·30房貸新政”)，最受購房者歡迎的是“貸清不認房”、貸款利率下限為基準利率的0.7倍等措施。
??⒋住房和城鄉建設部、財政部和央行要求各地放寬公積金貸款條件。今後職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款，並取消四項收費。
??⒌多次降息降準，公積金貸款利率相應下調。
??⒍要求各地進一步降低門檻，增加公積金貸款額度。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-24/08505985935486034954127.shtml
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